Schenkung von Immobilien unter Nießbrauchsvorbehalt

Lebzeitige Schenkungen – oft auch als „Schenkungen mit warmer Hand“ bezeichnet – sind ein zentraler Bestandteil einer durchdachten Strategie zur Vermögensnachfolge innerhalb der Familie. Besonders häufig wird dabei Immobilienvermögen auf Kinder oder andere nahe Angehörige übertragen. Durch die vorweggenommene Erbfolge kann das Familienvermögen frühzeitig, steueroptimiert und planvoll weitergegeben werden.

In der Praxis wird bei der Immobilienschenkung innerhalb der Familie zugunsten des Schenkers regelmäßig ein Nießbrauch vorbehalten. Der Schenker überträgt dann das Eigentum an der geschenkten Immobilie auf die nächste Generation, behält sich aber das Recht vor, die Immobilie weiterhin zu nutzen oder die Mieteinnahmen daraus zu beziehen.

Der Nießbrauch ist in §§ 1030 ff. BGB geregelt. Er gewährt dem Berechtigten das Recht, die Nutzungen einer fremden Sache zu ziehen – also z. B. eine Immobilie selbst zu bewohnen oder Mieteinnahmen daraus zu erzielen –, obwohl das Eigentum bereits auf jemand anderen übergegangen ist.

Im Rahmen der Vermögensnachfolge bietet sich ein Nießbrauch immer dann an, wenn der Schenker nicht mehr auf die Substanz einzelner Vermögensgegenstände angewiesen ist und diese auf seine Nachfolger übertragen werden sollen, die Erträge (z. B. Mieten) der Vermögensgegenstände aber trotzdem noch zur Bestreitung des Lebensunterhalts benötigt werden.

Bei der Immobilienschenkung bedeutet dies, dass die laufenden Mieteinnahmen trotz Eigentumsübertragung weiterhin dem Schenker zustehen und er auch das Recht hat, die Immobilie selbst zu bewohnen – obwohl der Eigentümerwechsel bereits im Grundbuch vollzogen ist.

Der Nießbrauch an einer Immobilie ist ein dingliches Recht und unterliegt daher bestimmten gesetzlichen Formvorschriften. Nach § 873 BGB i. V. m. § 1030 BGB entsteht der Nießbrauch erst durch Eintragung im Grundbuch. Zuvor muss zwischen Schenker und Beschenktem ein notariell beurkundeter Vertrag geschlossen werden, in dem die Einzelheiten (z. B. Dauer, Umfang, Kostenverteilung) geregelt werden.

Mit der Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs erhält der Nießbrauch dingliche Wirkung gegenüber jedermann. Das bedeutet, dass das Nutzungsrecht auch bei einem späteren Verkauf oder einer Zwangsversteigerung bestehen bleibt – der Nießbrauch „haftet“ also an der Immobilie.

Der Nießbrauch ist steuerlich besonders interessant, weil er den steuerpflichtigen Wert der Schenkung mindert. Durch den Nießbrauchsvorbehalt erhält der Beschenkte nicht die volle wirtschaftliche Verfügungsmacht über die Immobilie – und genau das berücksichtigt das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) bei der Bewertung.

Im Detail stellt die Übertragung eines Grundstücks unter Nießbrauchsvorbehalt eine Schenkung unter Auflage im Sinne des § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG dar. Bei der Berechnung des steuerlichen Werts der Bereicherung durch die Schenkung wird die Belastung durch den Nießbrauch (§§ 12 ErbStG, 14 BewG) vom Steuerwert der übertragenen Immobilie (§ 12 ErbStG) abgezogen.

Zu beachten sind dabei die Abzugsbeschränkungen des § 10 Abs. 6 ErbStG, wonach der Nießbrauch nur dann abgezogen werden darf, wenn er den Erwerber tatsächlich wirtschaftlich belastet. Eine rein formale Belastung ohne echte Einschränkung (z. B. eine Selbstnutzung der Immobilie durch den Beschenkten trotz Nießbrauch) führt nicht zur Steuerreduzierung.

Der Wert des Nießbrauchs richtet sich nach dem Kapitalwert aller künftigen Nutzungen, die dem Berechtigten zustehen. Rechtsgrundlage sind die §§ 13–16 Bewertungsgesetz (BewG). Nach § 16 BewG ist zunächst der Jahreswert der Nutzung maßgeblich – also die jährliche Nettoertragserwartung. Bei einer vermieteten Immobilie richtet sich der Jahreswert der Nutzung nach der Höhe der Jahresnettomiete (ohne Nebenkosten), bei einer selbstgenutzten Immobilie nach der Höhe der fiktiven Miete, die sich der Nießbraucher erspart.

Der berechnete Kapitalwert des Nießbrauchs wird dann gem. § 14 BewG mit dem sogenannten „Vervielfältiger“ multipliziert, der sich nach der jährlich aktualisierten Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes richtet. Der Vervielfältiger berücksichtigt abhängig vom Lebensalter die statistische Lebenserwartung des Nießbrauchers sowie den gesetzlichen Zinssatz von 5,5 %. Für zeitlich befristete Nießbrauchsrechte wird der Vervielfältiger nach § 13 BewG bestimmt.

Im Gegensatz zum Zuwendungsnießbrauch, bei dem ein Dritter (z. B. ein Kind oder Ehepartner) den Nießbrauch erhält, behält sich der Schenker beim Vorbehaltsnießbrauch selbst das Nutzungsrecht an der Immobilie vor. Der Vorbehaltsnießbrauch hat so insbesondere den Vorteil, dass der Schenker einkommensteuerlich weiterhin wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie bleibt. Dadurch stehen ihm die steuerlichen Vorteile durch die Abschreibung (AfA) nach § 7 EStG weiterhin zu.

Damit die AfA vom Schenker steuerlich geltend gemacht werden kann, muss der Schenker tatsächlich auch die mit der Immobilie verbundenen Kosten und Lasten tragen. Um das zu erreichen, ist bei der Immobilienschenkung ein sogenannter Nettonießbrauch zu vereinbaren, bei dem der Nießbraucher sämtliche mit der Immobilie verbundenen Kosten und Lasten trägt.

Die Lastentragung beim Nießbrauch ist im Wesentlichen in den §§ 1041 ff. BGB geregelt. Demnach hat der Nießbraucher für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen. Für Ausbesserungen und Erneuerungen ist er verantwortlich, wenn sie zur gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören. Vom gesetzlichen Regelfall kann jedoch vertraglich auch abgewichen werden. Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollte bei einer Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt klar im Vertrag geregelt werden, welche Rechte und Pflichten der Nießbraucher und der Beschenkte haben.

Nach § 567 S. 1 i. V. m. § 566 Abs. 1 BGB gehen bestehende Mietverträge kraft Gesetzes auf den Nießbraucher über. Das bedeutet, dass er die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen erhalten kann, gleichzeitig aber gegenüber den Mietern verpflichtet ist, beispielsweise zur Verwaltung oder Instandhaltung der Mietobjekte. Bei Beendigung des Nießbrauchs gehen die Mietverträge wiederum kraft Gesetzes auf den Eigentümer über.

Abweichend vom gesetzlichen Regelfall kann im Schenkungsvertrag auch vereinbart werden, dass die Mietverträge beim Schenker verbleiben, sodass der Nießbraucher lediglich die Nutzung des Objekts hat, aber keine Mietverhältnisse verwaltet.

Grundsätzlich erlischt der Nießbrauch mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB). Er ist ein höchstpersönliches Recht, das nicht vererblich und nicht übertragbar ist. Mit dem Tod des Schenkers fällt das volle Nutzungsrecht automatisch an den Eigentümer zurück, in der Regel an den Beschenkten. Ab diesem Zeitpunkt kann der Beschenkte die Immobilie uneingeschränkt nutzen oder vermieten. Um den Nießbrauch zu löschen, ist eine gesonderte Grundbuchberichtigung erforderlich; diese erfolgt durch Vorlage der Sterbeurkunde des Nießbrauchers beim Grundbuchamt.

In schenkungsteuerlicher Hinsicht führt das Erlöschen des Nießbrauchs nicht zu einer neuen Schenkung, da der Nießbrauch bereits bei der ursprünglichen Schenkung wertmindernd berücksichtigt wurde (§ 12 ErbStG i. V. m. §§ 13–16 BewG). Der Beschenkte muss also beim Tod des Schenkers keine zusätzliche Schenkungsteuer zahlen, auch wenn er nun das volle Eigentum nutzen kann. Zu beachten ist jedoch, dass der Wegfall des Nießbrauchs einkommensteuerliche Auswirkungen haben kann, insbesondere bei vermieteten Immobilien, da Einkünfte und AfA auf den Eigentümer übergehen.

Der Vorbehaltsnießbrauch beeinflusst den Lauf der 10-Jahres-Frist des § 2325 Abs. 3 BGB für Pflichtteilsergänzungsansprüche. Grundsätzlich werden die durch unentgeltliche Zuwendungen des Grundbesitzes entstehenden Pflichtteilsergänzungsansprüche der nicht beteiligten Pflichtteilsberechtigten über zehn Jahre abgeschmolzen.

Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil 27.04.1994 – AZ IV ZR 132/93) läuft die 10-Jahres-Frist jedoch nicht an, wenn der Veräußerer seine Rechtsstellung als Eigentümer zwar endgültig aufgibt, sich aber weiterhin den Nießbrauch an der geschenkten Immobilie vorbehält. Wenn Pflichtteilsergänzungsansprüche ausgeschlossen werden sollen, ist eine Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt daher nicht immer die geeignete Gestaltung zur Vermögensübertragung.

Das Wohnrecht stellt nach § 1093 BGB eine sogenannte beschränkt persönliche Dienstbarkeit dar. Es berechtigt den Berechtigten, die Immobilie selbst zu bewohnen, nicht jedoch zur Vermietung oder zum Bezug von Mieteinnahmen. Im Vergleich zu einem Nießbrauch ist der Schenker beim Vorbehalt eines Wohnrechts allerdings weniger flexibel, da er die Immobilie nur selbst nutzen, jedoch nicht an Dritte vermieten kann.

Insbesondere bei mehreren Immobilien ist es sinnvoll, die Immobilien in eine Familiengesellschaft bzw. Familienpool einzubringen und den Nießbrauch nicht an den einzelnen Immobilien, sondern an den Gesellschaftsanteilen des Familienpools zu bestellen. Auf diese Weise behält der Schenker die Kontroll- und Entscheidungsrechte über die Gesellschaft, und nur ein Nießbrauch an einem Anteil ist nötig – es sind keine Einzelgrundbucheintragungen für jede Immobilie erforderlich. Als weiterer Vorteil dieser Gestaltung gilt, dass bei späteren Verkäufen oder Umstrukturierungen der Immobilien innerhalb der Gesellschaft mehr Flexibilität gegeben ist.

Die Schenkung von Immobilien unter Nießbrauchsvorbehalt ist eine attraktive Möglichkeit der vorweggenommenen Vermögensnachfolge. Sie ermöglicht es dem Schenker, wirtschaftliche Kontrolle und Einkünfte aus der Immobilie zu behalten, während das Eigentum bereits auf die nächste Generation übertragen wird.

Durch klare vertragliche Regelungen, Abstimmung mit bestehenden Mietverhältnissen und Beachtung steuerlicher Aspekte kann der Nießbrauch sicher und steueroptimiert gestaltet werden. Alternative Gestaltungen wie Wohnrechte oder Nießbrauch an Gesellschaftsanteilen einer Familiengesellschaft bieten zusätzliche Flexibilität und sollten bei der Vermögensplanung stets berücksichtigt werden.