Steuern sparen bei der Übertragung von Immobilien

Immobilienvermögen macht in vielen Familien einen wesentlichen Teil des Gesamtvermögens aus. Entsprechend groß ist die Bedeutung von Steuerbefreiungen und Steuervergünstigungen bei der Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie. Sie können im Rahmen der Vermögensnachfolge entscheidend dazu beitragen, die Steuerlast zu reduzieren und Vermögen langfristig zu sichern. Von besonderer Bedeutung sind die Regelungen des Erbschaft- und Schenkungssteuergesetzes. Daneben spielen jedoch auch Befreiungen von der Grunderwerbsteuer sowie steuerliche Vorteile im Bereich der Einkommensteuer eine erhebliche Rolle.

Das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz sieht in § 13 Abs. 1 Nr. 4a und 4c ErbStG für Ehegatten sowie eingetragene Lebenspartner die Möglichkeit einer steuerfreien Übertragung des sogenannten Familienwohnheims vor. Ein Familienwohnheim liegt dann vor, wenn die Immobilie von den Ehe- oder Lebenspartnern und ihren Kindern zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Mit anderen Worten: Der Mittelpunkt des familiären Lebens muss sich dort befinden. Wohnungen, die lediglich als Ferienimmobilie, Wochenendhaus oder als Zweitwohnung eines Berufspendlers genutzt werden, sind nicht begünstigt. Eine Familie kann demnach immer nur ein einziges Familienheim steuerlich privilegiert übertragen, auch wenn gleichzeitig mehrere Immobilien genutzt werden.

Das Gesetz unterscheidet im Detail zwischen der lebzeitigen Übertragung des Familienheims (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG) und dem Erwerb des Familienheims von Todes wegen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Während die lebzeitige Übertragung ausschließlich zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern steuerfrei möglich ist, eröffnet der Erwerb von Todes wegen auch Kindern und Enkeln die Möglichkeit eines steuerfreien Erwerbs. Voraussetzung ist, dass die Immobilie vom Erblasser bis zum Erbfall selbst bewohnt wurde oder nur aus zwingenden Gründen, etwa wegen Pflegebedürftigkeit, nicht genutzt werden konnte. Der Erwerber muss das Haus oder die Wohnung zudem unverzüglich selbst beziehen.

Für Kinder und Enkel gelten zudem weitere Einschränkungen. Zunächst gilt eine Flächenbegrenzung, nach der nur Wohnflächen bis 200 m² steuerfrei bleiben, während der übersteigende Teil anteilig besteuert wird. Zudem entfällt die Steuerbefreiung beim Erwerb des Familienheims von Todes wegen rückwirkend, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst genutzt wird. Ausnahmen gelten nur, wenn der Erwerber des Familienheims aus zwingenden Gründen, etwa wegen Pflegebedürftigkeit, an der Nutzung gehindert ist. Bei der lebzeitigen Übertragung des Familienheims ist die Rechtslage dahingegen großzügiger: Es spielt keine Rolle, wie lange der übertragene Ehe- oder Lebenspartner das Familienheim noch nutzt. Selbst ein anschließender Verkauf des Familienheims bleibt für die Steuerbefreiung unschädlich.

Eine weitere Vergünstigung für die Übertragung von Immobilienvermögen innerhalb der Familie ergibt sich aus § 13d Abs. 1 ErbStG. Danach werden zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer nur mit 90 % ihres Werts angesetzt. Die Steuerlast reduziert sich damit effektiv um 10 %. Die Regelung gilt jedoch nur, wenn die Immobilie in Deutschland, einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum (Island, Liechtenstein, Norwegen) belegen ist.

Nach § 13b Abs. 4 Nr. 1 d) ErbStG kann auch umfangreicher Immobilienbestand steuerlich privilegiert übertragen werden, wenn er als Betriebsvermögen gilt. Grundsätzlich zählen Immobilien zum sog. Verwaltungsvermögen und sind damit von den Begünstigungen der §§ 13a bis 13c und § 28a ErbStG ausgeschlossen. Bei sogenannten Wohnungsunternehmen gilt jedoch eine Ausnahme.

Die Finanzverwaltung nimmt nach R E 13b.17 Abs. 3 ErbStR regelmäßig dann ein Wohnungsunternehmen an, wenn mehr als 300 eigene Wohnungen im Bestand sind, die für die Wohnungsnutzer eine eigenständige Haushaltsführung ermöglichen. Da es sich hierbei um eine Regelvermutung handelt, prüft die Finanzverwaltung in diesen Fällen nicht weiter, ob ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb vorliegt. Letztlich kann aber auch schon bei kleineren Immobilienbeständen kann – bei entsprechender Strukturierung – ein Wohnungsunternehmen anerkannt werden. Wird das Immobilienvermögen als Betriebsvermögen eingestuft, greifen die Verschonungsregelungen für Betriebsvermögen: 85 % Steuerbefreiung nach der Regelverschonung oder sogar 100 % nach der Optionsverschonung (§§ 13a, 13b ErbStG).

Schließlich gelten bei Immobilienübertragungen innerhalb der Familie auch die allgemeinen Freibeträge nach § 16 ErbStG. So können insbesondere Eltern ihren Kindern pro Elternteil jeweils 400.000 Euro steuerfrei übertragen, Großeltern ihren Enkeln 200.000 Euro und Ehegatten einander 500.000 Euro. Diese Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden, was langfristige Gestaltungen erleichtert.

Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Immobilienwerts. Gerade bei der Übertragung größerer Immobilienvermögen kann die Steuerbelastung daher wesentlich ins Gewicht fallen. Bei familieninternen Übertragungen von Immobilien greifen jedoch mehrere Befreiungstatbestände.

Nach § 3 Nr. 4 und Nr. 6 GrEStG entfällt die Grunderwerbsteuer zunächst bei Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten sowie zwischen Verwandten in gerader Linie, also insbesondere zwischen Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln. Eine weitere Befreiung besteht, wenn der Erwerb ohnehin der Erbschaft- oder Schenkungsteuer unterliegt (§ 3 Nr. 2 GrEStG) oder im Rahmen einer Erbauseinandersetzung erfolgt (§ 3 Nr. 3 GrEStG).

Auch die Übertragung von Immobilienvermögen auf oder von Personengesellschaften kann nach §§ 5 und 6 GrEStG steuerfrei sein, wenn die sog. Beteiligungsidentität gewahrt bleibt. Dies ermöglich insbesondere die grunderwerbsteuerneutrale Übertragung von Immobilienvermögen auf Familienpools bzw. Familiengesellschaften in Rechtsform der GbR bzw. der KG. Allerdings gilt nach § 5 Abs. 3 Satz 1 GrEStG eine Nachbehaltensfrist von zehn Jahren. Wird diese nicht eingehalten, entfällt die Befreiung rückwirkend.

Letztlich eröffnen auch Steuerbefreiungstatbestände bei der Einkommensteuer Gestaltungsmöglichkeiten bei der Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie. So sind nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG Veräußerungsgewinne steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Darüber hinaus bleibt auch ein kurzfristigerer Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Diese Regelungen lassen sich bei der Immobilienübertragung innerhalb der Familien dazu nutzen, im Rahmen eines Verkaufs neue Abschreibungsgrundlagen beim Erwerber zu schaffen (sog. „AfA-Step-Up“). Während eine unentgeltliche Übertragung durch Schenkung keine neuen Abschreibungswerte schafft, lässt sich dies durch einen steuerfreien Verkauf erreichen.

Die Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie ist steuerlich vielfältig begünstigt. Eine vorausschauende Nachfolgeplanung, die alle drei Steuerarten – Erbschaft- und Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer und Einkommensteuer – miteinander verzahnt, ist daher von zentraler Bedeutung. Nur so können die steuerlichen Spielräume optimal ausgeschöpft und erhebliche Steuerlasten vermieden werden.