Immobilien im Familienpool

Immobilien machen häufig einen erheblichen Anteil des Familienvermögens aus und sind nicht nur von wirtschaftlichem, sondern auch von hohem emotionalem Wert. Wer den Immobilienbestand der Familie für kommende Generationen erhalten möchte, braucht eine Struktur, die Rechtssicherheit, steuerliche Vorteile und Stabilität verbindet. Ein Familienpool bzw. eine Familiengesellschaft bietet genau diese Möglichkeit. Hier können Immobilien gebündelt, langfristig verwaltet und effizient auf die nächste Generation übertragen werden.

In der nachfolgenden Übersicht werden die wichtigsten Aspekte von Familiengesellschaften mit Immobilienvermögen erläutert. Die Darstellung betrifft die wesentlichen Fragen der rechtlichen Gestaltung und der steuerlichen Implikationen von Familiengesellschaften mit Immobilienvermögen.

Eine direkte Übertragung von Immobilien löst regelmäßig hohe Kosten aus. Neben Grundbuch- und Notarkosten ist die Grunderwerbsteuer von besonderer Bedeutung, da sie je nach Bundesland mehrere Prozent des Immobilienwertes betragen kann. Die Bündelung von Immobilien im Rahmen eines Familienpools kann die Transaktionskosten dahingegen erheblich reduzieren, da die Übertragung von Gesellschaftsanteilen in vielen Fällen günstiger und rechtlich einfacher möglich ist.

Anders als bei der direkten Übertragung von Immobilien können Gesellschaftsbeteiligungen bei Familiengesellschaften in der Rechtsform der GbR und der KG ohne besondere notarielle Form übertragen werden, sodass die notariellen Beurkundungskosten entfallen. Bei der Familiengesellschaft in der Rechtsform der GmbH ist hingegen nach § 15 Abs. 3 GmbHG zwingend eine notarielle Beurkundung für die Übertragung von Geschäftsanteilen notwendig, was einer der Gründe dafür ist, dass die GmbH als Rechtsform für Familienpools weniger verbreitet ist.

Bei der GmbH & Co. KG kommt es auf den Einzelfall an. Wird nur eine Kommanditbeteiligung übertragen, erfolgt die Übertragung formfrei und ohne Notarkosten. Erfolgt gleichzeitig eine Übertragung der Beteiligung an der Komplementär-GmbH, fallen nach § 15 Abs. 3 GmbHG wiederum Notarkosten an. Besonders interessant ist daher die Gestaltung des Familienpools als Einheits-GmbH & Co. KG. Dabei handelt es sich um eine GmbH & Co. KG, bei der alle Anteile an der Komplementär-GmbH der KG gehören.  In diesem Fall reicht die Übertragung von Kommanditanteilen aus, um mittelbar auch Anteile an der GmbH zu übertragen – so können Notarkosten vermieden werden.

Beim Familienpool entfallen regelmäßig die Grunderwerbsteuern, da das Immobilienvermögen nicht direkt, sondern nur mittelbar übertragen wird. Dies wird erreicht, indem sich nur die Beteiligungen an der immobilienbesitzenden Familiengesellschaft, nicht aber das Eigentum an den Immobilien ändert. Zu beachten ist allerdings, dass die Grunderwerbsteuer bei einer sogenannten Anteilsvereinigungen nach § 1 Abs. 2a GrEStG (betrifft Personengesellschaften) bzw. nach § 1 Abs. 2b GrEStG (betrifft Kapitalgesellschaften) ausnahmsweise doch ausgelöst werden kann. Eine Anteilsvereinigung ist dann gegeben, wenn mindestens 90 Prozent der Anteile an einer immobilienbesitzenden Gesellschaft in einer Hand, d.h. bei einem Gesellschafter, vereinigt werden.

In der Praxis entfällt die Grunderwerbsteuer bei innerfamiliären Übertragungen jedoch häufig ohnehin aufgrund unterschiedlicher Steuerbefreiungstatbestände. Oft beruht dies im familiären Kontext darauf, dass Schenkungen von Immobilien nach § 3 Nr. 2 GrEStG grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit sind, sofern sie der Schenkungssteuer unterliegen. Zudem besteht nach § 3 Nr. 6 GrEStG bei Immobilienübertragungen in gerader Linie ebenfalls eine Steuerbefreiung, sodass Erwerbe von Grundstücken durch Kinder, Enkel oder Ehegatten ebenfalls keine Grunderwerbsteuer auslösen.

Ein oft übersehener, aber nicht minder wichtiger Vorteil betrifft die Grundbuchkosten. Bei einer direkten Übertragung von Immobilien werden Eigentumsumschreibungen im Grundbuch erforderlich, die erhebliche Gebühren auslösen können. Im Familienpool verbleibt die Immobilie jedoch stets im Eigentum der Gesellschaft. Geht nur die Beteiligung an der Gesellschaft auf einen neuen Gesellschafter über, ist keine Änderung des Grundbuchs erforderlich. Damit entfallen die entsprechenden Kosten vollständig. Dieser Aspekt gewinnt insbesondere bei größeren Immobilienbeständen an Bedeutung, da sich die Einsparungen über viele Jahre und mehrere Generationen hinweg erheblich summieren können.

Immobilienbesitz kann für die Eigentümer mit erheblichen Haftungsrisiken einhergehen. Schon alltägliche Situationen wie etwa ein Unfall auf einem vereisten Gehweg oder Schäden durch einen herabfallenden Dachziegel können zu hohen Ersatzforderungen führen. Hinzu kommen langfristige Risiken, etwa wenn Altlasten im Boden entdeckt werden oder Schadstoffe wie Asbest eine Sanierung erfordern. Der Familienpool bietet hier einen wirksamen Schutz, wenn er in einer haftungsbeschränkenden Rechtsform geführt wird.

Um das private Vermögen zu schützen, bietet sich insbesondere die Ausgestaltung der Familiengesellschaft als GmbH & Co. KG an. Bei dieser Rechtsform wird eine GmbH als vollhaftende Gesellschafterin (Komplementärin) einer KG eingebunden, sodass die persönliche Haftung der Familienmitglieder (Kommanditisten) ausgeschlossen wird. Diese GmbH & Co. KG kann zudem als Einheitsgesellschaft ausgestaltet werden, bei der die KG sämtliche Anteile an der Komplementär-GmbH hält. Allerdings ist zu beachten, dass mit dieser Rechtsform weitergehende Publizitätspflichten wie etwa die Pflicht zur Veröffentlichung des Jahresabschlusses einhergehen, die im Kontext von Familienvermögen nicht immer erwünscht sind.

Auch die Familien-GmbH bietet einen umfassenden Haftungsschutz für ihre Gesellschafter, da diese nach dem GmbHG nicht persönlich für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft haften. Allerdings ist diese Rechtsform mit einem höheren Gründungs- und Verwaltungsaufwand verbunden. Sowohl Gründung als auch Anteilsübertragung oder Satzungsänderungen bedürfen der notariellen Beurkundung und sind somit mit erhöhten Kosten verbunden. Zudem unterliegt die GmbH strengeren Rechnungslegungs- und Publizitätsvorschriften, was im Vergleich zu Personengesellschaften zusätzlichen Verwaltungsaufwand verursacht. Häufig spricht die Pflicht zur Veröffentlichung des Jahresabschlusses nach §§ 325 ff. HGB gegen die Wahl der GmbH als Rechtsform für einen Familienpool 

Der Gesellschaftsvertrag ist die Grundlage jeder Familiengesellschaft. Durch eine sorgfältige Vorbereitung kann er bei der Errichtung des Familienpools so ausgestaltet werden, dass die Verwaltung des Immobilienvermögens langfristig funktioniert und die Interessen der Gesellschafter gewahrt bleiben. Durch auf den konkreten Einzelfall maßgeschneiderte Regelungen können so zukünftige Konflikte vermieden und klare Entscheidungsstrukturen geschaffen werden.

Der Gesellschaftsvertrag einer Familiengesellschaft kann speziell auf die Bedürfnisse der Verwaltung von Immobilien im Familienkreis zugeschnitten werden. Durch die Einrichtung eines Beirats oder Immobilienausschusses lässt sich die Kontrolle der Gesellschafter über die Immobilienverwaltung durch die Geschäftsführung stärken. Ebenso können Vollmachten präzise geregelt werden, etwa im Hinblick auf Kreditaufnahmen.

Um zu verhindern, dass einzelne Gesellschafter überstürzte Verkäufe des Immobilienbestandes der Familiengesellschaft durchsetzen, kann die Veräußerung von Immobilien im Gesellschaftsvertrag an qualifizierte Mehrheitserfordernisse geknüpft werden. Im Gesellschaftsvertrag vorgesehene Veräußerungsverbote für bestimmte Zeiträume oder Bedingungen, etwa eine Zustimmungspflicht der Elterngeneration, können zusätzlich die langfristige Bindung des Immobilienvermögens sichern.

In Familiengesellschaften mit Immobilienvermögen ist die Steuerung der Liquidität besonders wichtig. Hierfür können bei Personengesellschaften im Gesellschaftsvertrag auf die konkrete Situation angepasste Gesellschafterkonten und gesamthänderische Rücklagenkonten eingerichtet werden, auf denen Gewinne oder Verluste verbucht und Mittel für Instandsetzungsmaßnahmen angespart werden. Gleichzeitig können Regelungen für flexible Gewinnausschüttungen getroffen werden, um einerseits regelmäßige Ausschüttungen an die Gesellschafter zu ermöglichen, andererseits aber auch Investitionen und Tilgungen von Immobilienkrediten abzusichern. Auch Darlehen der Gesellschafter an die Gesellschaft können auf den konkreten Einzelfall angepasst werden, um klare finanzielle Strukturen zu schaffen.

Immobilien sind praktisch unteilbar und deshalb besonders anfällig für Konflikte innerhalb von Erbengemeinschaften. Häufig kommt es nach dem Erbfall zu ungeplanten Teilungsversteigerungen oder Notverkäufen, wenn sich die Erben über die Verwendung der Immobilien uneinig sind oder Liquidität zur Begleichung von Erbschaftsteuern oder Vermächtnissen fehlt. Die Einbringung von Immobilien in einen Familienpool kann diese Entwicklungen verhindern, indem das Immobilienvermögen der Familien in der Gesellschaft gebündelt und klare rechtliche Strukturen vorgegeben werden.

Immobilien haben häufig eine emotionale Bedeutung, die über ihren wirtschaftlichen Wert hinausgeht. Gerade deshalb ist der Schutz vor Zerschlagung im Erbfall wichtig. Ohne Familiengesellschaft droht regelmäßig die Gefahr, dass Erben als Mitglied einer Erbengemeinschaft eine Teilungsversteigerung beantragen oder ein Zwangsverkauf nötig wird, weil Liquidität zur Zahlung von Erbschaftsteuer oder Vermächtnissen fehlt. Die Konstruktion eines Familienpools verhindert diese Risiken, da Gesellschafter eine Teilungsversteigerung nicht erzwingen können. Stattdessen haben sie lediglich ein Kündigungsrecht, das im Gesellschaftsvertrag eingeschränkt oder ausgeschlossen werden kann. Die Kündigung führt zum Ausscheiden und zu einer Abfindung, die häufig unterhalb des Verkehrswerts liegt, wodurch ein wirtschaftlicher Anreiz zum Erhalt des Vermögens entsteht.

Ein weiterer wesentlicher Vorteil des Familienpools besteht in der Möglichkeit, dass das Kündigungsrecht der Gesellschafter für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen oder stark eingeschränkt werden kann. Dadurch kann strukturell verhindert werden, dass einzelne Beteiligte die Auflösung der Gesellschaft erzwingen und so den Fortbestand des Immobilienvermögens gefährden.

Durch die frühzeitige Übertragung von Immobilienvermögen in eine Familiengesellschaft können zudem Pflichtteilsergänzungsansprüche deutlich reduziert werden. Je früher die Übertragung erfolgt, desto schneller läuft die Zehnjahresfrist gem. § 2325 BGB ab, die zur sukzessiven Abschmelzung von Pflichtteilsergänzungsansprüchen führt. Im Ergebnis kann das Immobilienvermögen der Familie so vor dem ungewünschten Zugriff pflichtteilsberechtigter Personen geschützt werden.

Der Gesellschaftsvertrag eines Familienpools bietet zudem die Möglichkeit, den Kreis der nachfolgeberechtigten Personen genau festzulegen bzw. einzuschränken. So können beispielsweise nur direkte Abkömmlinge als Gesellschafter zugelassen werden. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass das Immobilienvermögen in der Kernfamilie bleibt und nicht durch Erbfolge oder Schenkung in fremde Hände gelangt.

Ein weiterer Vorteil des Familienpools ist der Schutz vor Gläubigerzugriffen auf das in der Familiengesellschaft gebündelte Immobilienvermögen. Gerät etwa ein Gesellschafter in wirtschaftliche Schwierigkeiten, können seine Gläubiger nicht direkt auf das Immobilienvermögen zugreifen. Ihr Zugriff beschränkt sich auf den Abfindungsanspruch, der im Gesellschaftsvertrag des Familienpools vertraglich ausgestaltet wird und damit kalkulierbar ist. Auf diese Weise bleibt das Immobilienvermögen unangetastet und die Gesellschaft handlungsfähig.

Auch im Falle der Scheidung eines am Familienpool beteiligten Gesellschafters kann die Gefahr einer Zerschlagung des Immobilienvermögens der Familie drohen. Durch spezielle Güterstandsklauseln im Gesellschaftsvertrag des Familienpools können die Gesellschafter zum Abschluss eines Ehevertrages gezwungen werden, der dies verhindert. So lässt sich beispielsweise regeln, dass Gesellschaftsanteile nicht in den Zugewinnausgleich fallen oder dass ein ausscheidender Ehegatte nur einen begrenzten Abfindungsanspruch erhält. Auf diese Weise bleibt die Immobilie auch im Fall einer Ehekrise geschützt.

Neben den aufgezeigten rechtlichen Vorteilen bietet der Familienpool auch in steuerlicher Hinsicht wesentliche Vorteile.

Durch die Übertragung von Gesellschaftsanteilen anstelle ganzer Immobilien können die geltenden Freibeträge nach § 16 ErbStG exakt ausgenutzt werden. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner können bis zu 500.000 € steuerfrei erhalten, Kinder jeweils 400.000 € pro Elternteil und Enkelkinder bis zu 200.000 €. Nach Ablauf von zehn Jahren steht der volle Freibetrag erneut zur Verfügung. Da Anteile bei der immobilienbesitzenden Familiengesellschaft flexibel in ihrer Höhe bemessen werden können, ist eine passgenaue Gestaltung möglich, ohne dass starre Immobilienwerte eine Rolle spielen. Auf diese Weise lassen sich die steuerlichen Vorteile optimal ausschöpfen und Schenkungen gezielt innerhalb der zulässigen Freibeträge strukturieren.

Ein Familienpool ermöglicht auch die steueroptimierte Verteilung von Mieteinkünften aus dem verwaltenden Immobilienbestand. Anteile können gezielt an Familienmitglieder mit niedrigem oder keinem Einkommen – etwa Kinder oder Senioren – übertragen werden, sodass deren Grundfreibeträge (ca. 10.000 € jährlich) ausgeschöpft werden. Statt dass ein Elternteil mit 42 % Spitzensteuersatz alle Einkünfte versteuert, werden diese auf mehrere Personen verteilt, wodurch bei einer Gesamtbetrachtung insgesamt weniger Einkommensteuer anfällt (sog. Familiensplitting).

Bei Personengesellschaften bleibt der Immobilienbestand im steuerlichen Privatvermögen der Gesellschafter, solange keine gewerbliche Tätigkeit vorliegt. Jedenfalls bei Familiengesellschaften in der Rechtsform der GbR und der KG gilt damit weiterhin die Spekulationsfrist von zehn Jahren. Wer eine Immobilie über diesen Zeitraum hinaus hält, kann sie steuerfrei veräußern. Entscheidend ist, dass bei einer unentgeltlichen Übertragung die Besitzzeiten des bisherigen Eigentümers berücksichtigt werden. Wurde die Immobilie also bereits über viele Jahre gehalten, kann sie auch nach der Einbringung in den Familienpool steuerfrei verkauft werden. Dies ist insbesondere bei Immobilien mit hohen stillen Reserven ein wesentlicher Vorteil.

Durch die Einbringung von Immobilien in einen Familienpool entsteht ein erhebliches Gestaltungspotential. Insbesondere die Möglichkeit zur Schaffung neuer Abschreibungsgrundlagen, sogenannter AfA-Step-Up, ist ein zentraler Vorteil der Familiengesellschaft. Wird Grundvermögen nach Ablauf der Spekulationsfrist in einen gewerblich geprägten Familienpool eingebracht, gilt als Bemessungsgrundlage für künftige Abschreibungen der Einlagewert beziehungsweise Veräußerungspreis, ohne dass frühere Abschreibungen abgezogen werden. Dadurch lassen sich stille Reserven in höheres Abschreibungsvolumen umwandeln, was die künftigen Erträge steuerlich entlastet und langfristig zur Liquiditätssicherung beiträgt.

Der Familienpool ist ein vielseitiges Instrument für die Nachfolgeplanung und die Verwaltung von Immobilienvermögen. Er bietet eine nachhaltige Möglichkeit, Immobilienwerte zu sichern, steuerliche Vorteile zu nutzen und die Zerschlagung des Vermögens zu verhindern. Durch klare Regelungen im Gesellschaftsvertrag wird die Verwaltung effizient und konfliktarm gestaltet, während steuerliche Gestaltungsspielräume erhebliche finanzielle Entlastungen ermöglichen.

Selbst ohne unmittelbare Pläne für die Errichtung einer Familiengesellschaft kann es daher sinnvoll sein, bereits beim Immobilienkauf eine flexible Struktur wie die GbR zu wählen. Dadurch bleiben spätere Anpassungen und Übertragungen innerhalb der Familie unkompliziert und kostengünstig möglich. Der Familienpool schafft damit nicht nur Sicherheit und Flexibilität, sondern vor allem eine verlässliche Grundlage für den Erhalt des Familienvermögens über Generationen hinweg.